Gastos de Comprar una Vivienda Además de la Hipoteca

El precio de la vivienda y el capital que pides prestado no son lo único que pagas al comprar una casa. Por encima de la hipoteca hay un impuesto, además de notaría, registro y otros trámites que corren por tu cuenta, y que conviene tener ahorrados antes de firmar. Esta guía repasa esos gastos y explica cómo calcular después la cuota mensual de lo que sí financia el banco.

El impuesto es el gasto más grande: ITP o IVA según el tipo de vivienda

Si compras una vivienda de segunda mano, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un porcentaje sobre el precio o el valor de referencia que fija cada comunidad autónoma, así que el tipo exacto depende de dónde compres. Si compras una vivienda nueva (de promotor), en cambio, pagas IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre la escritura de compraventa, con tipos distintos a los del ITP. En ambos casos, es el gasto individual más grande después del propio precio de la vivienda, y siempre lo paga el comprador.

Notaría, registro, gestoría y tasación

Además del impuesto, hay que pagar los honorarios del notario que formaliza la escritura de compraventa, la inscripción de esa escritura en el Registro de la Propiedad, y habitualmente una gestoría que tramita ambos pasos. Si compras con hipoteca, también pagas la tasación del inmueble, obligatoria para que el banco conceda el préstamo. Es importante no confundir estos gastos con los de formalizar la hipoteca: desde la Ley 5/2019, el Banco de España explica que la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto AJD del propio préstamo hipotecario los paga el banco, no el cliente. Pero esa ley solo cubre los gastos de formalizar el préstamo, no los de la compraventa de la vivienda, que sigue pagando el comprador.

Cuánto suman estos gastos en total

Estos gastos no suelen estar incluidos en el capital que financia el banco, así que hay que cubrirlos con ahorros propios, además de la entrada. El Banco de España detalla qué corresponde a cada parte en el caso concreto del préstamo, pero la suma total de impuesto, notaría, registro y gestoría de la compraventa completa varía según el precio de la vivienda y la comunidad autónoma: no existe una cifra única válida para toda España.

TIN, TAE y la cuota de lo que sí financias

Una vez descontados el impuesto y los gastos de compraventa, lo que queda es el capital que realmente pides prestado al banco: normalmente el precio de la vivienda menos tu entrada, no el precio total. Para calcular la cuota mensual de ese capital necesitas el TIN (tipo de interés nominal), no la TAE, que incluye comisiones adicionales y sirve para comparar ofertas pero no para calcular la cuota. Con el capital financiado, el TIN y el plazo, la calculadora de hipoteca de este sitio te da la cuota mensual, el total de intereses y el importe total que devolverás.

Qué no cubre esta guía

Esta guía enumera los gastos habituales de comprar una vivienda y explica su lógica, pero no calcula el tipo exacto de ITP o AJD de tu comunidad autónoma, ni los honorarios concretos de notaría o registro para tu operación, que dependen del precio y de aranceles regulados que conviene confirmar con el propio notario o registrador. Tampoco cubre casos particulares como la vivienda protegida (VPO), las bonificaciones para jóvenes o familias numerosas, ni sustituye el asesoramiento de una gestoría o un notario para tu compraventa concreta.

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